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千亿房企新力控股高溢价拿地陷资金危局   负债918亿多地项目停工信用评级再遭下调

2021-11-01 07:57:12 来源:长江商报

长江商报消息 ●长江商报记者 赵洁

股价暴跌、多盘停工、债务违约、评级连遭下调……曾经的行业黑马新力控股(02103.HK)如今一泻千里。

作为最年轻的港股上市房企,新力控股集团近年来走上快速发展的道路,由一家几十亿规模的小房企飙升至千亿规模,这与其激进扩张、高溢价拿地密不可分。2018年至2020年间,新力控股公开可查询的溢价拿地次数就达19次。其中在南昌拿的两宗地,溢价率皆超过100%。

但高杠杆同时也带来高负债。半年报显示,截至2021年6月末,新力控股总负债为918亿,总负债率近82%,其中流动负债有754.28亿元,一年内到期的短期债务约132.4亿元,而现金及银行结余约为193.5亿元,短期债务占现金比达68.4%。

长江商报记者注意到,与多数千亿房企注重自有资产持有开发不同,新力控股以小股操盘、合作及代建项目为战略核心,在评判房企规模重要指标的权益销售额上占比较少。近三年来新力控股的权益销售额占全口径销售额比不足50%,因此被业内质疑规模“虚胖”。

由于债务违约,新力的国际信誉跌至谷底。原定10月18日到期的2.46亿美金债务,新力确认其未偿还,随之而来的是信用评级再遭下调,标普全球评级已宣布新力控股的评级下调至“SD”(选择性违约)。惠誉则宣布,撤销新力控股的评级,因为收不到能维持新力评级所需的充分资讯,相当于已将其“除名”。

千亿销售额权益占比不到一半

起家于南昌的新力控股,创立于2010年,仅用十年时间就实现千亿销售规模,被誉为行业黑马。45岁的实控人张园林也一直以激进著称,2018年至2020年间,新力控股公开可查询的溢价拿地次数就达19次,新力控股在此前的数年间销售额年复合增长率超过135%。

2015年,新力控股的销售额仅为35.1亿元;2016年便跨进百亿,次年超过400亿元;2020年是其上市后的第一个完整财年,实现销售额1137亿元首破千亿。2021年上半年,新力控股共实现总合约销售额约587.89亿元,同比增长35%;应占权益合约销售额约270.39亿元,同比增长28.4%,完成全年销售目标的51%。

不过,近些年新力控股一直处于增收不增利的状态,数据显示,2018-2020年,新力控股营收分别为84.16亿元、269.92亿元和280.69亿元;同期净利分别为4.14亿元、19.57亿元和19.6亿元。其中2019年,新力控股毛利率约为29.6%,较2018年的37.3%下降7.7个百分点,净利率则在8%以下,在行业中处于较低水平。

业内认为,高杠杆、高周转、大规模的狂奔线路,吞噬了新力的项目利润,直接导致企业权益销售额走低,新力控股也被业界戏谑称为“虚胖的胖子”。

长江商报记者注意到,与多数千亿房企注重自有资产持有开发不同,新力控股以小股操盘、合作及代建项目为战略核心,热衷于大量的联合开发运营,扩大全口径销售规模,来实现高速发展。近三年来新力控股的权益销售额占全口径销售额比不足50%。

2020年,新力控股总合约销售额达1137.4亿,其中权益合约销售金额仅504.2亿元,占合约销售额的比重为44.33%。而同期,行业平均值75%左右。今年上半年权益销售占比为45.99%,全年营收规模及业绩增速垫底。

陷债务违约融资成本达8.7%

伴随规模扩容,债务压力与日俱增。半年报显示,截至2021年6月末,新力控股总负债为918亿,其中一年内到期的短期债务约132.4亿元,而现金及银行结余约为193.5亿元,短期债务占现金比达68.4%。

“三道红线”方面,2021上半年,新力控股集团现金短债比为1.4倍、净负债率50.5%,这两项都符合监管要求;仅有剔除预收账款的资产负债率为73.5%,略高于红线标准。

中报显示,新力控股的加权融资成本达8.7%,远超行业平均水平。根据365财经统计的《2021年上半年上市房企平均融资成本增速榜》,45家上市房企中加权平均融资成本的平均值为6.11%。

在业绩会上,新力控股首席财务官许进业表示,针对未来一年即将到期偿还的债务,新力计划利用开发贷置换,或是销售回款偿还,并透露“都有偿还和再融资计划,正在推进当中”。

9月20日,新力股价突然惨遭“腰斩”,当天最高跌幅87%,股价跌至每股0.5港元,一夜之间蒸发了近约120亿港元。

10天后,新力发布公告承认,此次股价被巨额抛单,直接原因是大股东质押股票被强制平仓,相当于股权直接易主了,背后的根本原因是企业遇到了流动资金的问题。

10月11日,新力控股公告,将于10月18日到期的2.5亿元的美金债及最后一期利息可能会违约。而如今随着债务到期,新力控股已经是债务实质性违约。

资料显示,新力控股境外债务本金总额达到10.05亿元,除了上述已经违约的债务,还包括一笔2022年1月到期的2.5亿美金优先票据,以及一笔在新交所上市的2022年1月到期的2.1亿美金优先票据。

随之而来的是信用评级再遭下调,标普全球评级已宣布新力控股的评级下调至“SD”(选择性违约)。此前,新力已有两笔债务逾期,这次违约无疑将这家千亿房企的国际信誉锤至谷底。

股权冻结多处项目停工

近期,新力地产集团新增股权冻结信息,其下属的“苏州新力力创房地产有限企业”被冻结股权,数额为20亿元。近日,新力地产集团又因未按时履行法律义务,被法院强制实行,实行法院为深圳市福田区人民法院。而这仅仅只是开始,在国庆长假后短短十余天,新力旗下企业已发生了9起股权冻结,新力相继成为各类合同纠纷、建设工程纠纷案的被告。

在9月20日股价闪崩前,新力在大本营南昌就似乎已有资金危机。首先是南昌地铁4号线沿线、号称“75万方大盘”的新力城被曝停工。原本应于9月底以及11月底交付的住宅,如今尚未完工、进度缓慢。目前新力城的尾盘已经被政府停售。

不仅是新力城,新力在南昌的多个项目现在都无法拿到预售许可,一些完全准备妥当的待上市楼盘根本无法开卖,不能给新力带来任何的资金回笼。位于南昌红谷滩区的新力宝龙理想城,新力祥云中心都在临近开售时间时间取消了开售计划;新力禧园、琥珀园、象湖湾等多个楼盘也出现了认筹金不退款、施工停工、拖欠房产证等问题。

新力的另一个重仓地——广东,同样未能幸免。据悉,广州企业在售的广清项目的工程进度已停滞多时。惠州更是重灾区,根据房评惠州披露,新力过半项目已停工,去化主力大盘新力城已全面封盘。

面对种种危机,新力控股表示,已聘请法律顾问和财务顾问,评估资本结构及流动资金,探讨可行的补救方案,将加快出售项目,但在补救措施上尚未制定任何具体方案。

责编:ZB

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