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武汉楼市降温开盘去化率不足四成   一天内千套二手房降价市场观望情绪渐涨

2021-09-13 08:17:25 来源:长江商报

长江商报消息 ●长江商报记者 赵洁

新盘去化平平,二手房大批房源降价,进入“金九”后,武汉楼市依旧低迷。

数据显示,2021年8月,武汉商品住宅整体供应186.8万方,成交104.5万方,成交均价17280元/平米。市场销量自4月份以来持续下降,进入7、8月传统市场淡季,下滑尤为明显。

与整体市场成交趋势相对应,TOP房企月度销售额增量也呈现出相同的走势,三季度初开始呈现低速增长。今年上半年,整体市场开盘去化率为38%。金九第1周,武汉全市8盘入市,推出1838套房源,整体去化27%。

二手房市场也出现了低温运行迹象。承接了“8月淡季”的走势,金九武汉二手房表现依然平淡。据诸葛找房显示,9月3日,24小时内有1575套房源降价,到9月7日,这个数据上涨至1769套。越来越多的业主选择了通过降价尽快将手上的房子卖出去。其中不乏豪降90万、47万、22万的房源。

从政策上看,从去年的“三道红线”、“五道红线”政策,到今年的“二手房引导价”、“二手房限贷”政策,再到如今的“限制土地溢价率”政策。种种迹象已经表明,国家调控房地产的决心越来越坚决,住房不炒,房子愈加回归居住属性。

房地产的“暴利时代”已经过去,房企追求利润的同时会更加注重房屋建造的品质。近日,武汉发布第二次集中土拍公告,51宗地块出让中,有41宗最高溢价率控制在15%以内。出让政策启用“限地价、限房价、竞品质”方式,将提升品质作为核心目标。

新房去化不佳,促销蔓延主城区

“想买的楼盘去化率不是很理想,如果陷入平销,开发商很可能会打折。不如等一等,看金九银十的情况再做决定。”武汉市民王先生的心态是当下购房者的普遍想法。

接踵而至的政策调控让本就平淡如水的8月楼市持续走低。传统旺季“金九”首周,据官网数据统计,2021年9月1日-2021年9月6日,武汉新房住房共计成交2985套,比2020年同时间段成交量下降了17.29%,接近两成的下降幅度。

长江商报记者注意到,以往常现日光盘,一房难求的热门区域光谷也出现了去化不佳的迹象。8月底的一个周末,光谷6盘齐开。结果无一盘日光,其中有楼盘的去化率甚至为个位数。

这三个楼盘分别位于左岭、光谷中心城、光谷核心三个热门区域。中海光谷东麓价格低,有小户型,适合刚需上车;正荣恒瑞御峯定位光谷东改善,此次开盘位置比上次要好,但价格只涨了100块;正荣紫阙台定位光谷核心豪宅,目前关山片区最高价。中海光谷东麓、正荣紫阙台都是目前片区仅有的存货。在这种情况下,去化率依然不理想,再次无一盘日光。

为刺激市场,多家开发商推出了不少促销手段,不仅力度不小,打折区域也从阳逻、蔡甸、黄陂等远城区蔓延到了主城区。不少热门楼盘推出了特价房源,其中汉阳区就有9个楼盘不同程度的推出了特价房。

最受关注的是,汉阳世茂锦绣长江天胤二期,目前该项目在尾盘清盘中,备案均价25550元/平,含3500元/平装修。世茂锦绣长江是汉阳滨江一线临江+学区的楼盘,曾和武汉天地一个价。根据其官方之前宣传的海报,特惠价格比较吸引人,带装修17XXX元/平起,相当于单价直降8000+,简单算了下,原备案价格表与特价房对比,实际优惠可能在4000元/平左右,力度确实比较大,折算下来一套房净省了八九十万。

销售平平,供应仍然充足。8月22日-8月27日武汉共计发放16张预售证,相比上期小幅上升,新盘入市增多。根据克而瑞监测数据,2021年9月,武汉预计新增开盘加推项目56个,总供应量170万方左右,总房源13000套左右。

业内认为,8月武汉楼市已趋于降温状态。房企面临业绩承压,摩肩擦掌剑指回款。预计今年的“金九银十“必定是保量弃价。首先从价格上来看,前期为了提振市场景气度、刺激购买需求并拉升市场预期,在疫情过后备案价适度放开,武汉楼盘普遍上调价格。这一举措同时给武汉房地产市场9、10月降价冲量预留了部分空间。

二手房降温,市场观望情绪渐涨

武汉新房开始打折,二手房也从有价无市开始降价出售。长江商报记者从多家中介了解到,最近不少片区的二手房推出降价房源的数量明显增多,而且不少小区的降价幅度都不小,少的单价降几百,多则降几千,总价可少数万甚至上十万。

据贝壳找房数据显示,最近90天内二手房成交房源才5600套,而仅9月6日当天,就新增了804套房源。截至目前,贝壳上显示的武汉二手房在售房源已高达10w+套。

据了解,在5月初的时候,武汉待售二手房数量仅为9万6千多套,而等到了7月份的时候就高达10万8千套多套,不到三个月增加了1万2千多套。

二手房库存量高,新房也不少。武汉新房库存量此前的公布数据是在18万套,再加上武汉的待售二手房数量,武汉楼市房源库存量高达30万套以上。库存越高,房价越难上涨,不少房产中介下架武汉待售二手房。

二手房市场降温,最大原因就是银行的限贷政策。去年年底,中国人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,建立了银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。

今年开始,全国各地都传来了房贷收紧的消息,武汉也不例外,房贷利率上涨的同时,放款周期也明显拉长了。有些购房者几个月甚至半年后才能收到贷款,这直接限制了二手房的流通性。

为了缓冲二手房市场的低迷,贝壳等平台已经加大力度做新房市场,并要求门店分岗:每个门店都强制要求一定比例的经纪人专门做新房市场。

“再好的房子,失去了流通性,就是钢筋水泥。”知名地产分析师严跃进对长江商报记者表示,目前二手房市场已发生明显变化,从高价起卖开始转向降价出售,惜卖情绪大大减弱,购房者的观望情绪却越来越浓厚,成交量持续低迷。

业内认为,今年二手房贷款收紧已经是大趋势,未来或许还会继续收紧,甚至停贷。没有耐心或者资金压力过大的房东可能会越来越多,因此降价的二手房也可能会越来越多。想要入手的购房者可以耐心等等更适合的房子和房价。

从全国来看,二手房市场也逐步降温,诸葛找房数据显示,2021年8月,100个重点城市二手住宅市场均价为15529元/平方米,环比下跌0.20%,同比上涨1.38%,同比涨幅较上月收窄0.37个百分点。

诸葛找房认为,进入8月,在中央重申“房住不炒”的原则下,政策调控力度持续升级,多城陆续跟进二手房参考价机制,市场预期有所转变,市场均价止涨转跌。

责编:ZB

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