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万科前7月超千亿拿地销售额突破四千亿   经营性净现金流连续12年为正“三道红线”全绿

2021-08-09 07:25:03 来源:长江商报


长江商报消息 ●长江商报记者 赵洁

在去年销售额突破7000亿元后,万科今年再加速。

8月4日,万科企业股份有限企业(万科A,000002.SZ)公布2021年7月销售及近期新增项目情况简报。今年前7个月,万科累计实现合同销售面积2498.8万平方米,合同销售金额4059.8亿元,共斥资1119.78亿元拿地。

销售额加速增长的同时,利润也保持稳定的增速。根据历年数据显示,万科归属于上市股东的净利润近10年的年复合增长率超过19%。

值得关注的是,作为1991年A股上市的企业之一,迄今为止,万科已29年不间断地进行现金分红,上市以来累计的分红金额已达836.9亿元。

与此同时,万科保持了健康的财务状况,截至3月末,“三道红线”成功回归“绿档”。

截至目前,万科已实现了经营性净现金流连续12年为正,2020年企业持有货币现金1952亿元,为一年内到期有息负债的2.4倍;净负债率仅18.1%,并保持了连续20年低于40%;国际三大评级机构标普、穆迪、惠誉分别维持万科行业领先评级。

知名地产分析师严跃进对长江商报记者表示,万科属于企业治理模式优秀、经营稳健的企业,今年拿地工作积极稳妥推进,值得肯定。拿地规模继续证明其在后续行业发展方面的优势。而三道红线全部回归绿档,说明财务数据总体健康稳定,也有助于后续融资等工作的开展。

业绩平稳增长,拿地保持理性

从全国业绩来看,今年上半年万科累计实现合同销售金额3544.3亿元,根据7900亿销售目标计算,目标完成率为44.9%。

2021年1-7月,万科累计实现合同销售面积2498.8万平方米,合同销售金额4059.8亿元,同比增长7%,销售单价1.62万/平方米。

在土地获取方面,今年前7个月,万科共斥资1119.78亿元拿地。万科总裁、首席实行官祝九胜此前在股东大会上透露,在22个城市首轮双集中供地中,万科斩获了47块土地,可售面积达717.5万平方米。

其中,4-6月三个月时间里,万科拿下的土地项目分别达20个、17个及26个,所付出的权益地价达641.62亿元。拿下的项目数量及付出的权益地价,几乎是一季度的两倍。

从区域布局来看,按照万科2020年年报,去年万科共新获取168个项目,且86%位于重点城市群。

严跃进认为,从拿地策略看,万科属于比较低调的房企,地王获取方面,很少会听到万科的声音。另外万科本身在城市选择方面,还是比较谨慎的,总体上是属于比较稳健且有成长性的城市。

三道红线成功回归“绿档”

2020年,万科三道红线踩中一道,为黄色档,不达标指标为扣除预收后的资产负债率,万科实行副总裁、财务负责人韩慧华表示万科有信心在今年一季度就全部回归绿档。

截至3月末,万科成功回归“绿档”。数据显示,截至3月31日,万科的净负债率为15.5%;持有货币资金1966亿元,远高于短期借款和一年内到期有息负债总和723.7亿元。另外,剔除预收款项的资产负债率为69.5%,符合“绿档”企业标准。

长江商报记者注意到,截至目前,万科已实现了经营性净现金流连续12年为正,信用评级长期保持行业领先。具体到2020年,万科持有货币现金1952亿元,为一年内到期有息负债的2.4倍;净负债率仅18.1%,并保持了连续20年低于40%;国际三大评级机构标普、穆迪、惠誉分别维持万科“BBB+”、“Baa1”、“BBB+”的信用评级,评级展望均为“稳定”。

高喊活下去的万科集团董事会主席郁亮,曾在去年11月公开表示:“‘三道红线’后,金融红利、土地红利都结束了。原先拿地很关键,而如今好产品、好服务比拿地更重要,组织架构也要因此跟着调整。”

今年6月,万科启动组织和人事变革,将现有的五大区域拆分为七个,即北京、东北、华中、南方、上海、西南和西北等区域。

同时,万科将研究与开发专业公会改为开发经营中心,负责开发和经营业务的专业能力建设和业务发展。

亿翰智库认为,房企组织变革主要围绕总部精简、区域优化、多元化业务条线调整三大主题,一方面可以通过调整组织架构,加强对所在城市的深耕,提高市场占有率;另一方面组织架构的优化整合,有利于降低企业的管理成本,达到降本增效的目的。

在行业整体融资环境趋紧的背景下,万科2020年平均融资成本6.5%,继续保持行业低位;净负债率18.1%,在2019年33.9%的基础上进一步降低15.8个百分点。

多元化板块发展逐步释放潜力

万科的发展经历了“多元化—房地产—地产相关多元化”的发展路径。除了在地产开发主业持续巩固提升基本盘,在多元业务板块上,2020年万科继续坚持“城乡建设与生活服务商”的战略定位,在物业、住宅租赁、商业开发运营、物流仓储服务等业务板块都实现了有质量的发展。

在新赛道方面,万科的转型初见成效,多个新赛道优势明显。万科物业正式向空间科技服务商转变,2020年实现营收182亿元,同比增长27.4%,过去5年复合增速34%;旗下“泊寓”已成为国内规模最大、出租率最高的集中式长租公寓服务商,截至2020年开业14.2万间,全年营收25.4亿元,同比增长72.3%,已开业项目整体出租率超过95%;旗下“万纬物流”累计开业项目建面达700万平方米,2020年实现营收18.7亿元,同比增长37%。

值得注意的是,除了物业和公寓,万科的其他多元化板块成效还未达预期,包括冰雪业务、养猪业务等大多仍处于价值挖掘阶段。

严跃进认为,对于万科多元化的模式,总体上要给与肯定,其在城市更新、商业地产、长租公寓等方面采取了稳健的发展战略,总体上也形成了比较全面的多元化业务。类似多元化业务和住宅业务有一定的关联,也有很多特殊性。未来此类业务发展,也将进一步促进万科的全面发展。

视觉中国图

责编:ZB

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