业绩连年承压，深陷诉讼旋涡……顶着“长租公寓第一股”光环的青客公寓前途堪忧。
自2012年成立以来，青客公寓就面临亏损难题。最新2020年财报显示，青客公寓净收入12.08亿元，同比下降2.1%；净亏损达15.34亿元，同比扩大208%。2017年至2019年，青客公寓净亏损分别为2.45亿元、4.99亿元、4.98亿元；资产负债率分别为137.17%、143.82%、145.02%。截至2020年9月30日，青客公寓累计亏损金额达到38.1亿元。
截至2020年9月30日，青客公寓总资产为8.51亿元，同比减少52.73%，而总负债升至28.45亿元，同比增加9%。
青客公寓还屡次遭到大量房东和租客投诉，称平台有拖欠租金、拒绝租户退房、客服协商无果等现象。在黑猫投诉平台上涉及青客公寓的投诉超过上万条，近八成信息都未得到解决。
二级市场上，其股价也一路下滑，截至2月27日美股收盘，青客公寓股价2.59美金，市值仅约1.24亿美金。在2019年11月上市之初，股价最高达20.43美金，上市当日市值为8.37亿美金。一年股价下跌超80%，市值也缩水约82%。
青客公寓面临的窘境也是当下长租公寓行业共性问题。资本冷却导致企业资金链紧绷，叠加新冠疫情，2020年对长租公寓行业来说是艰难的一年。长江商报记者粗略统计发现，仅2020年一年，就有近30家长租公寓企业因运营管理不善，资金链断裂相继破产倒闭。
快速扩张业绩亏损逐年攀升
成立于2012年的青客公寓是中国公共租赁住房提供商，7年获得超亿元融资。2019年其房源量近10万间，业务范围覆盖上海、杭州等城市。
2013年起，长租公寓市场开始火热，青客公寓开始“疯狂”扩张。招股书显示，2012年，公寓数量在900多间，到2018年底飙升至9.12万间，复合年增长率达114%，覆盖6座城市。
然而这种野蛮生长，背后全靠着投资机构“输血”。公开资料显示，2012年，青客公寓成立当年获得纽信创投的天使投资；两年后，达晨投了A轮1000万美金；2015年，赛富和纽信联合投资B轮1.8亿人民币；2018年，摩根士丹利管理的私募基金及凯欣资本联合领投C轮数千万美金。至此，青客公寓股权融资累计超1亿美金。
快速铺量的青客公寓并没有实现盈利。据IPO文件披露，青客公寓的平均税前月租金只有1149元，平均入住时间8.5个月，续住率低，一直没有实现盈利并面临持续亏损难题。
2020财报显示，青客公寓净亏损达15.34亿元，同比扩大了208%。此前，青客2017、2018、2019财年的净亏损额分别为2.45亿元、4.99亿元、4.98亿元。截至2020年9月30日，青客公寓累计亏损额达38.1亿元。
另外，2020财年，青客公寓实现净收入12.08亿元，同比减少2.1%。截至2020年9月30日，青客公寓总资产为8.51亿元，同比减少52.73%，而总负债升至28.45亿元，同比增加9%。财务数据说明，企业股东权益连续三年赤字，已资不抵债。
同时，由于相对于预期的经营业绩持续表现欠佳，因此青客公寓计提长期资产减值约8.47亿元，较2019财年的4620万元增加1732.7%。
关于亏损原因，青客公寓在财报中指出，新冠疫情对企业经营业绩造成不利影响。尤其是在一季度，导致租户大量流失，出租率下降以及房源的平均租金下降，进而导致了收入减少。
业绩连年亏损，但青客公寓扩张步伐不停。去年7月，青客公寓拟1.3亿美金收购7.22万套公寓房源。此前还于2019年12月并购天津一公寓品牌企业，随后又收购四川领先公寓品牌在成都和重庆资产。此次并购完成后，企业通过并购获取的租赁单位累计约12.1万个。
业绩亏损、资金链危机等负面消息接踵而至。2020年6月，青客回应“倒闭传闻”，并称企业目前遇到资金困难，但仍在正常运营。
租金贷比例下降深陷诉讼漩涡
对于青客公寓来说，租客预付的租金收益包括租金贷等预付款是补充现金流的主要途径。2019财年，青客融资活动的现金流入主要为租金贷，同时分期付款利息高达5.4亿元。
根据2019年末《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》规定， 住房租赁企业租金收入中“租金贷”占比不得超过30%。而青客公寓2019年同期，使用租金贷支付比例为65.4%。
自2018年以来，杭州鼎家、上海寓见等多个涉及租金贷的长租企业爆雷后，政策监管从严。2020年5月起，青客开始出清“租金贷”，金融机构暂停向租户提供新的分期付款贷款。截至2020年9月30日，青客所提供的租赁房源中，仅有11.9%的租金由“租金贷”提供。
但截至2020年9月30日，青客公寓还与7家金融机构合作提供年利率在4.35%到8.6%之间的“租金贷”，未偿还本金余额为5450万元，在2020财年，约12.4%租户拖欠租金或“租金贷”。
截至2020年9月30日，青客公寓的现金和现金等价物为2290万元，限制性现金为890万元。同期，其未偿还银行借款为5.332亿元。
业内认为，“租金贷”是一把“双刃剑”，使用得当可以支撑企业回笼资金、扩张规模；若是使用不当，也会带来风险。一旦平台资金断裂无法为退租租户贷款兜底，银行也会存在坏账风险。
除了租金贷问题，青客公寓投诉不断，在黑猫投诉平台上涉及青客公寓的投诉超过上万条，近八成信息都未得到解决。包括房东被青客公寓拖欠房租，或是疫情期间被要求减免租金。
行业盈利难轻资产运营谋突围
青客公寓面临的窘境也是当下长租公寓行业共性问题。资本冷却导致资金链紧绷，叠加疫情，2020年对长租公寓来说是艰难的一年。
长江商报记者粗略统计发现，仅2020年一年，就有近30家长租公寓企业破产倒闭，蛋壳更是出现资金链危机。
贝壳研究院近日发布的研报亦指出，2020年，逾40家长租公寓企业陷入经营纠纷或资金链断裂的困局。
这种困局主要是由于行业普遍面临投入成本较高，盈利难的问题。克而瑞调研数据显示，2020年超过72%长租公寓受疫情影响，营收规模上较去年有所降低的企业超97%，甚至有37.19%受访企业疫情期间几乎无资金进账。
据华通国际高新产业研究院分析，长租公寓成本费用主要包括拿房成本、获客成本、装修摊销、人力开支等，息税前利润率只有10%左右，据此测算投资回收期平均在4-5年。
对于长租公寓如何转变发展思路扭转颓势，中国指数研究院指出，可选择以轻资产托管模式扩展房源，降低前期开发成本，有利于提升项目入市速度，便于扩大品牌影响力。此外，房企未来可以推出长短租结合的长租公寓产品，进一步降低空置率，实现利益最大化。在了解不同人群需求的基础上，推出适合目标客群的产品。
●长江商报记者 赵洁
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