长江商报记者 赵洁
两个月前，新湖中宝的实际控制人黄伟财富从去年的230亿元升至320亿元，登上“2020胡润百富榜”，在温州地区排名第一，但新湖中宝却一直在“卖子求生”。
新湖中宝（600208.SH）日前发布公告称，拟将旗下浙江启辉实业有限企业35%股权及浙江启隆实业有限企业50%股权转让给融创中国（1918.HK），交易价款总计49.44亿元。
长江商报记者关注到，在此交易之前，企业已有一系列资产出售动作，2019年7月至今，新湖中宝已经出售了5笔资产分别给融创和绿城，交易总价达到193.51亿元。
一系列资产出售动作背后或许是新湖中宝的资金压力。数据显示，今年前三季度，新湖中宝实现营业收入80.25亿元，同比下降27.45%；归母净利润27.34亿元，同比增加11.27%；归母扣非净利润9.56亿元，同比下降62.37%；经营活动现金流同比下降605.19%至负6.4亿元。
在业绩承压及“三条红线”监管要求下，新湖中宝加快了出售资产回笼资金的步伐。另一方面，旗下地产项目进度缓慢也让新湖中宝备受困扰，据媒体公开报道，新湖中宝多个房地产项目开发时长超10年，“囤地”慢周转开发模式导致地产主业销售去化压力大。
12月23日，长江商报记者针对频繁出售资产回笼资金，业绩下行负债高企，囤地慢周转等方面的问题发送采访提纲至新湖中宝，截止发稿前仍未得到回复。
出售资产回笼资金降负债
在疫情考验及“三条红线”监管要求之下，越来越多的开发商靠出售资产减负减重，快速变现回笼部分资金，以解决当下流动性紧张的压力，新湖中宝也不例外。
2019年下半年起，新湖中宝频繁卖资产，相继转让南通启新、南通启阳、南通新湖等多个项目企业股权。
2019年12月至2020年4月，新湖中宝陆续将旗下上海新湖房产35%股权、上海中瀚置业35%股权、浙江启丰实业100%股权、浙江启智100%股权，南通新湖50%股权出售给绿城房地产集团有限企业，交易价总计77.02亿。
今年11月，新湖中宝拟将旗下浙江启辉实业有限企业35%股权及浙江启隆实业有限企业50%股权转让予融创中国，交易价款总计49.44亿元。
早在2019年7月，新湖中宝及全资子企业新湖地产集团与融创房地产集团签署《合作协议书》，融创地产或其指定方将受让企业持有的浙江瓯瓴实业有限企业和上海玛宝房地产开发有限企业的股权及相应权益，交易总价款为67.05亿元。
长江商报记者粗略统计发现，在2019年7月至今，新湖中宝已经出售了5笔资产分别给融创和绿城，交易总价达到193.51亿元。
值得注意的是，上述出售的项目普遍具备资产负债率高，旧改项目持有时间和开发时间都较长的特征，在一定程度上会加据企业债务的增长。
财报数据显示，新湖中宝2017-2019年及2020年三季度总负债分别为916.69亿元、1054.85亿元、1088.69亿元、1148.7亿元，其中一年到期非流动负债为112.58亿元、165.81亿元、187.44亿元、132.96亿元。
随着房地产调控持续收紧，“三道红线”成为金融监管新规，很多房企出现卖资产变现回笼资金的现象。中国城市房地产研究院院长谢逸枫对长江商报记者表示，新湖中宝频繁出售旗下资产，说明企业可能出现资金链断裂的风险，也存在现金流告急的现象。特别是债务到期的话，由于银行借贷收紧很难从银行获得新借款，急需要出售资产来还债。另外一方面卖掉这些资产可能是要拿地，有新的项目要进行投资开发建设。
截至2020年9月底，新湖中宝到期债务高达人民币228亿元。该企业已经偿还了其2020年3月到期的7亿美金境外债券，但是2020年9月仍有人民币18亿元的境内债券可回售，并在2021年6月底之前将有6.58亿美金的境外债券可回售和赎回。
穆迪预计，企业9月底的现金结余人民币129亿元，加上其运营现金流，不足以偿付这些到期债务。因此，今年3月，穆迪将新湖中宝评级下调至B3，展望维持负面。
新湖中宝则认为，通过出售资产，股权交易回笼资金，践行了优化负债结构、持续去杠杆的既定策略。企业去杠杆成绩可喜，预计今年年底的资产负债情况将基本契合当前宏观政策对地产企业降杠杆的要求。
2020年半年报显示，截至上半年，新湖中宝总资产1524.92亿元，比年初增加5.76%；归属于上市企业股东的净资产367.98亿元，较年初增长7.08%；企业账面资产负债率75.29%，较上年末降低0.30个百分点；扣除预收类款项后的资产负债率仅为62.00%，负债率在行业中保持中等偏低水平。
地产主业发展乏力业绩承压
新湖中宝主营业务是地产开发，但销售规模发展平平。据克而瑞数据显示，2018、2019年新湖中宝权益销售金额分别为156.1亿、124.4亿，非但没能突破200亿的销售目标，还下滑了20%。
2020年中报数据显示，新湖中宝期内房产累计销售金额为71.18亿元，三季报末销售金额增长至95.17亿元，平均每月销售金额不足8亿元。
市场研究机构数据显示，新湖中宝现金短债比为0.72，净负债率为158%，扣除预收类款项后的资产负债率为62%，踩中两条红线，处于橙档，有息负债规模年增速不得超过5%。
在今年疫情和融资监管双重压力下，新湖中宝业绩表现出现大幅度下滑。今年前三季度，新湖中宝实现营业收入80.25亿元，同比下降27.45%；归母净利润27.34亿元，同比增加11.27%；归母扣非净利润9.56亿元，同比下降62.37%；经营活动现金流同比下降605.19%至负6.4亿元。
从以往业绩来看也呈现下滑趋势，2017-2019年年报数据显示，企业实现营收分别为175亿元、172.27亿元、148.1亿元；归母净利分别为33.22亿元、25.06亿元、21.53亿元，分别同比下降43.1%、24.55%、14.08%。
除了卖地回笼资金，新湖中宝还发债筹集资金。去年3月份，新湖中宝发债申请获证监会通过，在未来24个月内可以公开发行不超过75亿元的企业债。此外，去年还发行三次美金债。
今年初以来，企业赴海外发债成本陡然上升，不少房企转投境内市场融资，新湖中宝仍然选择海外发债。3月27日，新湖（BVI）2018控股有限企业完成在境外发行总额2亿美金的债券，票面年利率为11%。
谢逸枫指出，新湖中宝债务的增长压力与销售业绩的下滑有直接关系，一方面由于疫情和调控不断加码的影响，给楼盘的销售带来很大的影响。另一方面债务偿还压力大，一定程度上影响到对新项目开发建设的资金投入，此外，整体拿地的资金成本过高，借款利息过高，开发建设成本过高都会导致业绩下降。
面对当前严峻的监管环境，新湖中宝如何补充流动性，降低资产负债率？谢逸枫认为，出售资产可以直接转变成资金补充到流动性里，减少短期债务增加长期债一定程度上可以降低资产负债，还可以通过项目合作开发新形式。
新湖中宝也在财报中多次表示近年来一直在改善债务结构降杠杆。截至目前，企业有息负债从760亿下降到约540亿，资产负债率下降到70%以下，剔除预收账款的资产负债率下降到65%以下。降杠杆的同时，企业也有效控制了融资成本，2019年末平均融资利率6.91%，当期企业融资利率持续下降，预计2020年末平均利率约6.5%。
慢周转模式被指“借地生财”
跟其他房企生猛高周转相比，新湖中宝面临地产项目开发周期长、周转慢的困扰。
据媒体公开报道称，新湖中宝在杭州、苏州、上海等地已有多个旧改项目开发时长超过十年，且企业土储主要位于三、四线城市，存在较大的去化压力。
比如，截至2018年末，2002年开工的上海新湖明珠城，完工78.96%；2009年开工的“仙林金谷”项目仅完工65.24%；同年开工的滨州玫瑰园项目仅完工49.94%；杭州的香格里拉项目，原定竣工期限为2017年，目前已延后到了2022年。
去年7月16日，新湖中宝就向融创出售过旧改项目。当时出售的两家企业为浙江瓯瓴实业有限企业和上海玛宝房地产开发有限企业，其中瓯瓴实业持有的海涂项目开发期已超过十年。而上海玛宝为企业于2015年收购，因收购支付了7.2亿元的拆迁保证金。
“新湖中宝的确存在靠地块升值后再出售赚钱的情况，慢周转的开发模式导致其错失了房地产市场过去20年最好的黄金发展机遇，没有快速的实现高周转也导致借款利息高，负债压力比较大。” 谢逸枫指出，新湖中宝地产业务这几年销售业绩规模增长幅度比较小，而且在货币宽松周期之内没有实现快速的高增长，在调控和负债高企的压力下，可能就会影响到企业的整体发展速度。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对长江商报记者表示，囤地看似有增值机会，但其实错过了开发机会。很多囤地企业虽然前几年赚了，但所谓“借地生钱”业务，其实是不可持续的。
慢周转开发模式导致新湖中宝错失地产主业发展良机，在土地市场上也鲜有出手。
今年5月29日。新湖中宝和杭州市房地产联合开发总企业一起拿下浙江省温州市乐清市中心区ZX-16a-1、ZX-16b-1地块，成交价15.14亿元，楼面价约9675元/平方米，溢价率21%。
长江商报记者注意到，这是新湖中宝在土地市场沉寂两年之久后收获的一块地，去年至今，又陆续向融创以及绿城出售部分地产项目股权，市场一度猜想，新湖中宝是否要退出房地产开发。
2020年中报数据显示，企业三季度新开工项目面积仅17.61万平方米。不过，新湖中宝认为，过去两年“零拿地”以及加快存量开发，更多是以时间换取空间，目前的土储足够5-8年的开发。
多元化布局金融科技产业成效渐显
被称为 “带着深厚投资基因的地产企业”的新湖中宝，对地产主业发展显得有些“漫不经心”，投入更多精力到金融和科技领域。
据不完全统计，2009年以来，新湖中宝就相继收购温州银行、阳光保险、51信用卡、万得信息、信银国际等多家金融机构股权，累计收购所耗资金超过100亿元。
在高科技投资领域，新湖中宝近年来通过持续不断的投入，斩获了不少细分行业的优秀企业，包括趣链科技、邦盛科技、谐云科技、宏华数码、晶晨半导体以及万得信息等，涉及区块链、云计算、智能制造、芯片、大数据等领域。
半年报显示，近年来，新湖中宝加大了对高科技领域的布局，已经渐成规模和体系，投资领域遍及金融科技、信息技术、芯片设计、智能制造、医疗健康等，投资规模超70亿元，为企业未来的发展打开广阔空间，部分企业已上市或将陆续上市。
企业投资入股的宁波鼎晖祁赫投资合伙企业（有限合伙）已投资十余家高科技企业，其中神州细胞、复洁环保已登陆科创板，重点投资的龙芯中科，企业间接持有其1.80%的股权投资的长城证券、歌华有线、中芯国际、晶晨股份等均已进入收获期。
科创板首批上市企业晶晨股份，如今上市已逾一年，企业账面浮盈2亿元；宏华数码于2020年6月提交上市申请，该企业以数码喷印技术为核心，2017年至2019年，均位列中高端纺织数码喷墨印花机销量第一，且市场占有率超过50%。
“通过出售资产不仅可以回笼大量资金，还可以整合资源优化资产结构，助力企业在其他领域的布局，包括要后续积极涉足金融，高科技产业等。” 严跃进认为，如果是后续要进入金融投资等业务，那么要研究此类业务的现金流等状况，这是很关键的，不要盲目冒进地投资相关产业。
责编：ZB
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